Aktiver som kan øge porteføljens afkast og måske endda reducere den samlede risiko lyder besnærende for langt de fleste investorer. Især i tider med finansiel uro som vi så for et par år tilbage vil aktiver, der kan dæmpe risikoen, være attraktive. Sådanne egenskaber kan man blandt andet finde hos fonde, som investerer i ejendomme, og på det danske marked er der en god håndfuld ejendomsfonde.
Hovedparten af danske ejendomsfonde tilbyder investorerne muligheden for få andel i udviklingen på ejendomsmarkedet via børsnoterede ejendomsselskaber. Hovedaktiviteterne, for de selskaber der investeres i, er typisk køb og salg af ejendomme, projektudvikling, drift af ejendomme eller lignende. Ulempen ved at investere i ejendomsmarkedet via børsnoterede selskaber er, at man ofte ikke får den fulde effekt af risikospredningen. Investorerne må også leve med at betale omkostninger til både investeringsforening og de børsnoterede ejendomsselskaber.
I stedet kan man vælge at købe ejendommene selv, men for langt de fleste private investorer vil bare én ejendomsinvestering udgøre en betragtelig del af porteføljen. Udover en masse praktisk bøvl og besvær, vil det give en helt unødig og uønsket eksponering mod ejendomsmarkedet, så det er altså ikke en farbar vej for private investorer.
Ejendomsfonde i investeringsøjemed
Ejendomme adskiller sig noget fra det traditionelle obligations- og aktiemarked i investeringsøjemed. Man kan ikke på samme vis som ved aktier og obligationer blive ejendomsinvestor med en mindre pose penge i hånden. Desuden er ejendomme ikke nemme at opdele i mindre bidder og vil for mange være ensbetydende med en unødig stor investering. Mange har måske også stiftet bekendtskab med at ejendomme i perioder kan være svært omsættelige, et aspekt man også skal have fokus på inden man kaster sig ud i ejendomsinvesteringer. Boligmarkedet kan også blive særligt hårdt ramt i regionale dele, ligesom forskellige ejendomstyper som fx kontor og bolig kan udvikle sig i hver sin retning.
Ejendomsinvesteringer er typisk også forbundet med markante transaktionsomkostninger til advokat, det offentlige m.fl. ved selve købet og til mægler når ejendommene sælges. Har man erhvervet ejendommen til udlejning, som det tit er tilfældet, står man som investor også selv for administration, vedligeholdelse og driften af ejendommene.
Ejendomsfonde derimod giver en god spredning og investorernes investeringer fordeles på mange ejendomme alt efter fondens investeringsstrategi. Den daglige drift og administration klares af andre, mens investeringsekspertisen varetages af professionelle aktører. Det er altså langt nemmere at komme med på ejendomsmarkedet via ejendomsfonde, men uden de kedelige følgevirkninger der typisk er forbundet med at investere på egen hånd eller via ejendomsaktieselskaber.
Sådan har fondene klaret sig
Når aktiemarkedet halter skal ejendomsfondene meget gerne lægge en bund under porteføljen. Det er netop en af styrkerne ved aktivklassen, men den seneste krise viste at man ikke altid kan gå ud fra den antagelse. Finanskrisen blev bl.a. skabt af et overophedet boligmarked, så det var i høj grad ejendomsmarkedet selv som fremtvang krisen på finansmarkederne.
Selvom aktiemarkedet faldt knap 50 pct. under finanskrisen, så faldt fondene med fokus på indirekte ejendomsinvesteringer faktisk endnu mere. Fondenes risiko var under finanskrisen højere end aktiemarkedets risiko, og mere end 4 gange risikoen på danske statsobligationer i perioden.
For at få et billede af, hvordan det er gået ejendomsmarkedet under andre kriser, har vi i tabellen også medtaget perioden for it-boblens deroute efterfulgt af 9/11. Ingen danske fonde har historik fra dengang men de viste indeks, illustrerer at det gik væsentlig bedre for ejendomme, da it-boblen bristede. Mens aktiemarkedet faldt 54 pct., så steg fonde med direkte ejendomsinvesteringer hele 15 pct. og værdifaldet for fonde med indirekte investeringer var mere moderat på 4 pct.
Under it-boblen gav fonde med direkte ejendomsinvesteringer det højeste risikojusterede afkast, opgjort ved sharpe ratio, efterfulgt af danske statsobligationer. Under finanskrisen var obligationerne næstbedst, men blev overtrumfet af Nordea Link Ejendomme, som havde klart højeste sharpe ratio.
Hvilken finanskrise?
Nordea Link Ejendomme adskiller sig fra de øvrige fonde, idet det er den eneste af de viste fonde, der investerer direkte i ejendommene. Derudover er afkastudviklingen noget anderledes end de øvrige fonde i tabellen. Mens ejendomsfondene led store tab henover finanskrisen, så steg Nordea Link Ejendomme tæt ved 13 pct. annualiseret. Det resultat var tilmed langt bedre end øvrige fonde, som investerer direkte i europæiske ejendomme. Her tabte den typiske fond ann. 4,1 pct.
Grafen her på siden viser også at Nordea fonden ikke fik samme optur som de øvrige ejendomsfonde tilbage i 2005 og 2006. Selvom fondene over tid meget vel kan realisere stort set identiske afkast, så vil risikoen i Nordea fonden være langt lavere end de øvrige fonde. Årsagen skal bl.a. findes i den måde fondene værdiansættes på. De to fonde fra Dexia og Danske Invest investerer i børsnoterede ejendomsselskaber, som handles og prisfastsættes dagligt på de respektive børser ud fra hvad eksterne investorer er villige til at betale for aktierne.
Ejendommene i Nordea fonden værdiansættes også løbende, dog minimum 2 gange årligt, og foretages af Nordea Ejendomme selv. Der er mere tale om et skøn af handelsprisen eftersom at ejendommene rent faktisk ikke bliver handlet, ligesom det er tilfældet med aktierne i børsnoterede ejendomsselskaber. Nordea fonden investerer primært i storkøbenhavnske kontorejendomme, sekundært kontorejendomme i resten af landet. Omkring én pct. af porteføljen er investeret i boligejendomme.
Kursudviklingen på de tre fonde tyder på at opfattelsen af, hvordan ejendomme og relateret aktivitet skal værdiansættes, varierer blandt ejendomsinteressenter. Som investor giver det usikkerhed om værdiansættelsen nu også er korrekt og dermed værdien af investeringen. Er du i tvivl om hvilken konsekvens det kan få, så se bare på det seneste hjemlige bankkrak.
| Sådan er det gået ejendomsfondene | |||||||||
| Fond | Investeringsform | Afkast | Risiko | Sharpe ratio | Korrelation til aktiemarkedet | Afkast | Risiko | Sharpe ratio | Korrelation til aktiemarkedet |
| Udvikling under Finanskrisen | Udvikling under IT-boblen & 9/11 | ||||||||
| Danske Invest Ejendomme Europa Indeks | Indirekte ejendomsinvestering | -59.9 | 23.8 | -2.2 | 0.62 | ||||
| Dexia Invest Europæiske Ejendomme | Indirekte ejendomsinvestering | -62.0 | 25.3 | -2.1 | 0.61 | ||||
| Jyske Invest Globale Ejendomsaktier | Indirekte ejendomsinvestering | -65.0 | 26.1 | -2.2 | 0.81 | ||||
| Nordea Link Ejendomme | Direkte ejendomsinvestering | 17.2 | 5.5 | 1.3 | -0.04 | ||||
| Morningstar ejendomskategorier | |||||||||
| Ejendomme Europa, Indirekte Investeringer | Indirekte ejendomsinvestering | -58.2 | 21.2 | -2.4 | 0.64 | -4.0 | 11.4 | -0.5 | 0.61 |
| Ejendomme Europa, Direkte Investeringer | Direkte ejendomsinvestering | -5.4 | 3.0 | -2.8 | 0.38 | 15.0 | 0.6 | 2.0 | -0.52 |
| Aktie- og obligationsindeks | |||||||||
| MSCI World NR USD | Aktieindeks | -47.7 | 18.0 | -2.3 | 1.00 | -54.4 | 19.2 | -1.5 | 1.00 |
| Citi Danish GBI 5-7 Yr DKK | Danske statsobligationer | 10.2 | 6.1 | 0.4 | -0.36 | 25.6 | 3.5 | 1.3 | -0.66 |
:quality(80)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/morningstar/AGAGH4NDF5FCRKXQANXPYS6TBQ.png)
.jpg)
